地使用权的行使与建筑物的所有权的行使的冲突，预防人们在利用土地和建筑物两项不动产时可能发生的权利归属纠纷，确保房屋抵押权的实行，现行法律要求房屋抵押时，其所占有范围内的土地使用权随同抵押，从而使房屋抵押的效力自动扩张至土地使用权。但根据法律规定下列房地产不得设立抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。
房屋抵押实行抵押登记制度。
根据相关法律规定，房地产抵押合同自签订之日起三十日内。抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。可见，法律规定，抵押登记是抵押合同的生效要件之一。登记机关对当事人申请进行审核后，发给《房屋他项权利证》，并在原《房屋所有权证》上作他项权利记载。
房屋抵押合同应采用书面形式。
由于房屋价值较大，不同于其他抵押物，法律规定，房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
[3]房地产抵押的设立。
房地产抵押的设立，是指房地产抵押法律关系的产生，即在房地产抵押当事人之间发生抵押权利义务关系。抵押权人由此而获得对抵押物的优先受偿权，抵押人则负有对债权的抵押物上担 保义务。
房地产抵押设立的条件。
房地产抵押设立的条件主要包括以下几个方面：
◆抵押人对所抵押的房地产拥有处分权。我国《城市房地产管理法》明确规定，只有合法的房地产才能设立抵押。
◆房地产抵押的形式必须符合法律的规定。我国《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
房地产抵押设立的程序。
◆房地产抵押合同。抵押权的设定，首先须在当事人之间存在抵押合同。按照我国《担 保法》第38条和《城市房地产管理法》第49条的规定，房地产抵押应当签订书面抵押合同。
◆房地产抵押登记。房地产抵押当事人签订抵押合同后，应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。办理抵押登记时，应当交验的文件主要包括：抵押登记人的身份证明和法人资格证明，抵押登记申请书，主合同和抵押合同，房地产权属证书，可以证明抵押人有权设定该房地产抵押权的文件与证明材料，可以证明抵押房地产价值的资料，登记机关认为必要的其他文件。以预售商品房或者在建工程抵押的，抵押人在抵押期间领取房地产权属证书后，当事人应当重新办理房地产抵押登记。抵押合同变更或抵押关系终止时，抵押当事人应当在15日内，到原登记机关办理变更或注销登记。
◆实现房地产抵押权。房地产抵押权的实现，是指抵押权人在其债权已届清偿期而未受清偿的情况下，行使抵押权，对抵押房地产进行变价，并从中优先受偿的法律行为。我国《城市房屋抵押管理办法》规定，有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；抵押人被依法宣告解散或者破产的；抵押人违反有关规定，擅自处分抵押房地产的；抵押合同约定的其他情况。
[4]房屋抵押当事人的权利和义务。
抵押物由抵押人占有与管理。
债务人或者第三人的财产为债务设定担 保时，根据担 保物是否转移占有，《担 保法》将财产担 保分为抵押和质押。抵押中抵押物不转移占有，抵押物仍归抵押人占有和管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好，保证房地产价值不因抵押人方面的过错而降低。当抵押人占有与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应采取措施防止损失的扩大。
抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。
抵押物的转让与出租。
抵押的房地产可以转让或者出租，但必须经抵押权人同意。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担 保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押当事人若约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人员负担。
抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。在抵押期间，抵押房屋发生了保险事故而灭失，抵押权人就抵押人依据保险合同而取得的保险金享有