的，超过部分无效。
[4]房屋租赁合同的主要条款。
根据《城市房地产管理法》第53条、《城市房屋租赁管理办法》第9条的规定，房屋租赁合同应当具备以下主要条款：
当事人。
房屋租赁合同的当事人即出租人和承租人。这一条款必须载明当事人的姓名或者名称及住所等。
房屋的坐落、面积、装修及设施状况。
租赁合同中应详细载明租赁房屋坐落、朝向、间数、建筑面积、房屋质量等内容。
租赁用途。
合同中应当写明承租人租赁房屋的目的，将出租房屋作为何种用房使用，明确房屋租赁用途，有利于确定租赁合同所使用的法律法规。
租赁期限。
当事人一般应约定租赁期限，即租赁的起止日期。当事人约定的租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。不定期租赁也不得超过20年，自出租人交付房屋之日起计算。合同在约定期满时终止，期满后当事人也可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。未约定租赁期限的，该租赁为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
租金及支付期限和方式。
房屋租金的基本构成包括折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租等八项因素。租金一般按月计算，支付方式则可按月支付或每半年、每年支付一次。当事人还应约定，由承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。
房屋修缮责任。
房屋租赁合同中应载明出租人维修的范围、时间及费用负担和承租人维修的范围及费用负担，以及出租人是否允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物（如允许，则确定装修、改善增设它物的范围）。
转租。
当事人应在合同中载明是否允许转租。
定金。
当事人可以约定定金数额及支付时间。
合同变更、接触的条件。
房屋租赁合同成立后，可能发生合同订立时难以预料的意外情况，使得合同目的难以实现或者履行成为不必要或不可能。因此，当事人应在合同中约定变更或解除合同的具体条件。
违约责任。
当事人可以在合同中约定一方不履行合同义务或履行合同义务，不符合约定时应承担的违约责任。
其他约定事项。
[5]房屋租赁双方当事人的权利与义务。
出租人的权利与义务。
◆出租人的权利。出租人出租房屋，其基本的权利就是收取租金，这是根据合同约定而产生的一种权利。同时出租人拥有确保出租房屋合理使用的权利，出租人在合同中约定房屋的用途，并对修补、扩建行使决定权。出租人定期对出租房屋行使检查权。出租人具有提前收回房屋自住的权利，但行使这项权利应当合法、合理，并给予补偿。
◆出租人单方面解除合同的条件。除了租赁合同双方当事人的约定以外，法律给予出租人必要的解除合同的权利，这种权利是来自于对方的严重违约，以至于不能实现合同的目的。出租人单方面可以解除合同的基本情况有：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；利用承租房屋进行违法活动的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人仍未支付并拖欠租金累计六个月以上的；法律、法规规定的其他可以解除合同收回出租房屋的。
◆出租人的义务。出租人的义务有：依照合同约定按时交付房屋，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当予以赔偿；出租人应当在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，对出租房屋的自然损坏负责修缮，但当事人另有约定的除外，出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，导致承租人财产损失或者人身伤害的，应承担赔偿责任；非经承租人的同意，除合同约定的情形之外，出租人不得进入出租的房屋，干涉或干扰承租人的正常使用；出租人必须遵守法律法规，办理租赁登记，领取房屋租赁证，并依法纳税；出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
承租人的权利与义务。
◆承租人的权利。承租人有取得承租房屋的权利，在合同约定的期限内有权占有，使用承租房屋的权利；住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租；出租人对自然损坏的房屋不依合同履行修缮义务的，承租人可自行修复，费用在租金中抵扣，不足部分可行使索赔的权利；征得出租人同意，承租人可