在房屋租赁关系中，出租人只是转移出租房屋租赁期间的占有、使用的收益权，出租房屋的所有权始终属于出租人。在租赁期间因占有、使用租赁房屋获得的收益，归承租人所有。这是房屋租赁与房屋买卖的根本区别所在。
[3]房屋租赁的标的物是特定的房屋。
作为租赁标的物的房屋既包括房屋本身，也包括附着于房屋上的附属设备，如电梯、空调、储藏室等。此外，房屋应是特定的，出租人向承租人交付的只能是在房屋租赁合同中约定的房屋，出租人不能用其他的房屋代替交付。租赁合同终止后，承租人必须将承租的房屋返还给出租人，不能以其他房屋代替。
[4]租赁合同是要式、有偿合同、双务、诺成。
根据我国《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条规定，房屋租赁的当事人应当签订书面租赁合同，明确双方的权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。由此可见，租赁合同是要式合同。
租赁合同自出租人和承租人双方自愿协商达成书面或口头协议时起成立，租赁物的实际交付与否属于合同的履行问题，并不影响合同的成立、生效。因此，在学理上，租赁合同属于诺成合同，而非实践合同。
（3）房屋租赁的条件。
房屋出租必须符合以下条件：
[1]出租房屋必须是不受法律限制的房屋。
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。根据我国相关法律规定，有以下情形之一的房屋不得出租：
权属有争议的。
属于违法建筑的。
未依法取得房屋所有权证的。
共有房屋未取得共有人同意的。
不符合安全标准的。
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
已抵押，未经抵押权人同意的。
不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。
有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
[2]出租人必须是房屋所有权人或者国家授权管理经营者。
出租人有权将房屋所有权中的占有权、使用权转移给他人，同时享有收益权，只有所有权人才具备这一资格。国家授权管理经营的单位，也有权出租国有房屋。
[3]承租人必须是不受法律限制者。
我国《城市私有房屋管理条例》第22条规定：“机关、团体、部队、企事业单位不得租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用的，须经县以上人民政府批准。”
[4]租赁期限不得超过20年。
《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
（4）房屋租赁合同的主要条款。
根据《城市房地产管理法》第53条、《城市房屋租赁管理办法》第9条的规定，房屋租赁合同应当具备以下主要条款：
[1]当事人。房屋租赁合同的当事人即出租人和承租人。这一条款必须载明当事人的姓名或者名称及住所等。
[2]房屋的坐落、面积、装修及设施状况。租赁合同中应详细载明租赁房屋坐落、朝向、间数、建筑面积、房屋质量等内容。
[3]租赁用途。合同中应当写明承租人租赁房屋的目的，将出租房屋作为何种用房使用，明确房屋租赁用途，有利于确定租赁合同所使用的法律法规。
[4]租赁期限。当事人一般应约定租赁期限，即租赁的起止日期。当事人约定的租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。不定期租赁也不得超过20年，自出租人交付房屋之日起计算。合同在约定期满时终止，期满后当事人也可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。未约定租赁期限的，该租赁为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
[5]租金及支付期限和方式。房屋租金的基本构成包括折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租等八项因素。租金一般按月计算，支付方式则可按月支付或每半年、每年支付一次。当事人还应约定，由承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。
[6]房屋修缮责任。房屋租赁合同中应载明出租人维修的范围、时间及费用负担和承租人维修的范围及费用负担，以及出租人是否允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物（如允许，则确定装修、改善增设他物的范围）。
[7]转租。当事人应在合同中载明是否允许转租。
[8]定金。当事人可以约定定金数额及支付时间。
[9]合同变更、接触的条件。房屋租赁合同成立后，可能发生合同订