1.房屋交易概述
（1）房地产交易的概念。
房地产交易是指房地产交易主体就房地产的土地使用权、房屋所有权及其他项权利的流通。房地产交易的形式包括房地产转让和房屋租赁。
（2）房地产交易的特征。
房地产交易具有以下特征：
[1]房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性等特点。房地产交易与一般商品的交易有所不同，一般商品交易可以集中在一个固定场所看样定货而完成交易行为，而房地产交易必须对每宗房地产进行实地调查，可以说是一个没有柜台的市常
[2]房地产交易是土地使用权和房屋所有权的转移。作为交易标的的房地产本身并不发生流通，而是房屋所有权及其占用范围内的土地使用权在平等主体之间的流转。
[3]房地产交易时权属的流通不是瞬时完成的。房地产交易不能做到“一手交钱、一手交货”，交易双方需在较长时期内保持相应的法律关系。例如，以抵押贷款方式购买房屋，或者以租赁方式取得房屋的承租权。
[4]房地产交易环节的复杂而离不开中介服务。由于房地产个别差异性大，质量标准技术性强，交易手续复杂，因而房地产交易往往需要诸多的中介服务，即各种交易咨询、融资和估价等中介机构。总之，房地产交易中介机构起着重要的辅助作用。
（3）房地产交易的一般规定。
[1]房地产交易的依法登记。
房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，依法获得土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当申请房产变更登记和土地使用权变更登记。房地产抵押时，也应当办理抵押登记。
[2]房屋的所有权与其占用范围内的土地使用权同时交易。
许多国家把房屋和土地的权利视为一项权利，即以土地为主设立权利，法律不承认房屋构成独立的权利客体，房屋完全依附于土地而存在。这种结合主义或一元主义模式的理论依据来源于民法的添附理论，即一切建筑物都添附于土地而成为土地的组成部分，土地所有权人的权利扩张到建筑物。在这种法律制度下，房屋与土地的权属只能为同一主体享有，不能为两个主体分别享有。因此，这些国家法律不强调房屋与其占用范围内的土地同时交易的原则。
[3]房地产交易的价格评估和申报。
房地产价格评估和申报制度有如下作用：
有利于规范房地产交易市场秩序，保障国家利益不受损失；同时也有利于维护房地产权利人的合法权益，防止各种欺诈行为的发生。
房地产评估为房地产交易提供了基础价格。房地产交易是一种市场行为，必然受到供求关系的影响。但是价格的波动，从本质上说不能背离其价值，而评估得到的基础价格正是房地产价值的体现。
房地产成交价格申报又有利于国家加强对房地产交易税费征收的管理。目前我国的有关税收是以房地产价值或价格作为课税依据。如果纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格，或者转让房地产的成交价格无正当理由低于房地产评估价格的，税务部门将按照房地产评估价格计征税收。
房地产评估和申报制度也有利于国家了解和掌握房地产市场的行情，实施必要的宏观调控。我国是一个土地资源相对贫乏的国家。国家通过对房地产交易价格的统计、分析，从中了解土地使用的情况，从而采取合理的措施对房地产业的发展实施宏观调控。
2.房屋买卖
（1）房屋买卖的概念。
房屋买卖，指当事人约定一方转移其房屋所有权于他方，他方支付价金的契约。
（2）房屋买卖的特征。
房屋买卖，作为房地产交易的典型形式，除具有买卖的一般法律特征外，还有其自身的一些特征。
[1]标的物为不动产。
房屋是不动产，因房屋买卖而发生房屋所有权的变动，应当遵循不动产物权变动的规则。我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。
[2]要式契约。
买卖一般为不要式契约，当事人可以自由选择合同的形式。但是，房屋买卖合同的履行一般需要持续较长时间，无法即时结清，如采用口头形式，一旦当事人就合同的履行发生争议而需要诉诸法律时，当事人举证困难。我国《城市房地产管理法》第40条规定，房屋买卖合同应当采用书面形式。在当事人因房屋买卖而办理房屋所有权转移登记时，也必须向登记机关提交书面的房屋买