格（即组成计税价格）作为其营业额。
组成计税价格=营业成本（或工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
注：销售不动产的成本利润率为10%。
[8]出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入。“一方统一对外销售”中的“一方”，是指开具销售不动产发票或房地产交易发票的单位。
[9]出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额。“建设成本”，是指从项目立项到不动产竣工，这一期间内发生的与开发不动产有关的成本、费用，不包括出资方支付给出地方的拆迁补偿款、停产损失等款项。对于采用两方共同立项并按一定比例分配不动产方式的纳税人，如果分配不动产时，还无法准确计算出不动产的建设成本的，先按照实际发生的建设成本预征，等工程决算后再清缴。
纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额。
纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入。
纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项。
代收代付费用。
房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套费等，税法规定：对于上述代收资金及费用，无论房地产开发企业在财务上如何进行核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。
以不动产抵顶贷款的营业额。
在具体操作中，由于抵押的不动产的价值一般总是大于贷款金额，通常通过公开拍卖或由银行估价，将拍卖价或估价抵偿所欠贷款本息（或本金）后，扣除有关的拍卖费用，其剩余部分归还给房地产开发企业。如果采用拍卖方式，在确定房地产开发企业以不动产抵顶贷款的营业额时，应当按实际拍卖价格作为销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。如果采用估价方式（估价大于欠款的部分补付给房地产开发企业），应以不动产估价（即欠款加上银行补付的款项）作为销售不动产的营业额。
还本销售情况下营业额的确定。
对于房地产开发企业以还本方式销售房地产的行为，应按向购买方收取的全部价款和价外费用计算征收营业税，不得扣除所谓的还本支出。
（3）税率。
房地产企业出售房地产，按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。转让土地使用权，按“转让无形资产”税目征收营业税，税率为5%。
（4）应纳税额的计算。
营业税的计税依据是纳税人的营业额。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里所说的价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。应纳税额计算公式为：
应纳税额=营业额×税率
应纳税额按人民币计算。纳税人按外汇结算营业额的，应折合成人民币后计算应纳税额。
按照规定，企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，纳税人自己新建建筑物后销售的以及纳税人（单位）将不动产无偿赠与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
[1]按纳税人提供的同类应税劳务或销售的不动产平均价格核定。
[2]按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。
[3]按下列公式核定计税价格。
计税价格=营业成本（或工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
对于合作建房，需要按上述的组成计税价格核定房地产开发企业出售不动产的营业额。
按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算的，不得减免税。
（5）会计核算。
房地产开发企业在计算销售房屋经营收入应纳的营业税时应当做如下会计分录：
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
以下是几种特殊情况的处理：
[1]合作建房。
合作建