1.物业工程管理概述
物业管理公司的工程管理工作是物业管理的基础，在物业管理工作中占有很大的比重。一般情况下，建筑面积在5万m2以上的大楼，替大厦业主管理的固定资产约千万元以上，这些固定资产除了房产以外，主要是给排水、照明、电梯、中央空调、发电机组、消防控制中心，智能建筑集成管理系统（设备管理、安保管理、消防管理、车库管理、计量管理、监视工作站、系统维护）等。对它们的维护和保养，是物业管理公司运作的主要任务之一。在现代物业管理中，工程的管理人员必须熟悉和掌握所管物业内设施设备的原理性能，研究如何最有效地发挥其功能，提高其效率，在此基础上，尽可能减少劳动力和物资消耗，包括能源消耗和材料的消耗。同时，通过维修和保养，保持所有设施处于良好的技术状态，从而为大楼内的居住人员建立一个更高效和更安全舒适的环境。
物业管理公司工程管理的主要任务可归纳为：房屋的修缮和管理、设备的维修和维护、市政设施以及智能建筑物业管理等等。
2.物业工程管理人员配备
物业管理的工程管理工作，由物业公司下设的工程部承担，主要管理人员配备有：部门经理、工程师（副经理）、助理工程师（助理经理）、技术员（领班）、内勤及资料统计员以及有关各班组技工等。其主要任务有两个：一是配套设备，如高低压设备、发电设备、运送设备（直升电梯和扶梯）、空调设备、消防设备及给排水设备等的运行管理和维护保养；二是物业配套设施的维修管理等，其工程人员的配备要符合这两个方面的要求。因为设备的专业性很强，既有强电设备，也有弱电设备；有电气控制问题，还有电脑问题，还有机械牵涉的专业问题。为了做好维护管理工作，其管理人员的配置一定要注意专业性，既要懂电的，也要懂机械的，要注意各专业的合理搭配。要把这一综合性的系统管理好，各岗位责任制的制定是至关重要的。具体内容如下：
（1）部门经理。
[1]坚决贯彻、执行公司总经理的指示，直接对总经理负责。
[2]负责对工程部所有人员、设备、房屋修缮的全权管理的调配。挑选和配备下属各岗位的管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装饰设施的完好。尽最大的努力，以最低的管理成本费用开支，保持公司各物业的高水准。
[3]制定下属各岗位规范及操作规程，督促、检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。
[4]深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天做如下检查：
审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。
审阅各系统运行监测技术数据，发现偏差，及时修正。
现场巡查楼房保养及重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关工程师及时组织力量消除；发生影响营业的重大故障，应立即组织力量处理。
现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。
现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。
现场检查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。
[5]审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。
[6]组织制定设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。
[7]根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门的意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备性能日臻完善。
[8]深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德和服务意识教育，培养员工的责任感。
[9]编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。
（2）工程师（副经理）。
[1]执行公司总经理指示，对部门经理直接负责。确保所管辖系统设备的安全运行是工程师（副经理）的首要任务，工程师（副经理）对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：
早、午、晚检查所属系统主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。
检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。
现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。
实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。
审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。
[2]设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖的系统设备处