房地产实战定价的程序如下：
1.收集整理市场信息及定价标的物楼盘资料
搜集开发楼盘的所在城市、区域，尤其是标的物附近同档次楼盘的资料，其中包括楼盘位置、区域与个别因素、房屋装修、均价、单元价等内容。同时，在企业内部整理楼盘开发过程中的各种费用数据。
2.估计成本和需求
在进行价格定位之前必须掌握楼盘的成本结构，准确估计楼盘的各项建造成本、销售费用、管理费用以及筹资费用。就地产市场而言，楼花的定价比现楼定价更为复杂。因为相对于现楼而言，楼花在定价之时有许多成本核算及费用尚未发生，必须依赖预测和判断。
估计产品的需求是对产品在不同价格水平下，消费者可能产生的需求变动。通过对消费者需求量变动的估计可以大致确定楼盘的价格水平，确保楼盘得到最大限度的利润。
3.分析竞争对手
分析竞争对手的目的在于分析自己和竞争者之间的产品差异程度。了解不同产品的不同特征对价格的影响，并进行初步的量化分析，找出本楼盘在产品性质、特征上的优势，根据竞争者的价格确定适合自己的价格水平。这一步骤对地产商选择竞争者导向的定价方法极为重要。
4.选择房地产定价的目标与基本方法
开发商在产品定价之前，必须对楼盘的营销目标进行深入研究，考虑竞争环境，权衡地产营销中的各种关系，依据楼盘的定位、开发商自身的经济实力，确定合理的定价目标。如定位于高档豪华商品房，则可选择最大利润定价目标；如中小规模发展商可采取应付与避免竞争之目标，然后根据定价目标确定应采用的基本方法。
（1）决定楼盘的平均单价。
任何一个楼盘首先须决定其整体价格水准，也就是一般所俗称的“平均单价”。虽然发展商在开发土地之时，通常会预估一个平均单价水准，但到了真正公开销售之前，常常由于市场竞争、时机差异、产品规划及开盘目标等因素之影响，有必要再确定“平均单价”水准，以作为细部价格订定的依据。分析“平均单价”对全楼盘销售金额及利润的影响，也是发展商和代理公司最“计较”的一环。
整体平均单价既是如此重要，需特别提醒的是，在决定“平均单价”时，别落入“平均”两字的陷阱中，需先区分楼盘中差异性明显的产品，例如首层与楼上各楼层、商场与住宅、大厦与别墅，或钢骨结构建筑及非钢骨结构建筑等，就各差异部分之产品分别决定平均单价，以充分掌握产品差异的程度。
（2）决定各期、各栋的平均单价。
一旦决定了平均单价，若为大规模楼盘，预计分期销售，则可就各期订定平均单价；若个案规划为数栋建筑，则可评价各栋差异因素及程度，例如栋距、楼层数、景观等，从而决定各栋之平均单价。除了评估差异条件之外，还须检视各期或各栋的可销售面积，使各期或各栋平均单价乘以各自可销售面积的总和，等于楼盘之平均单价乘以全部可销售面积的总和。
（3）决定楼层垂直价差。
垂直价差，顾名思义主要是指楼层高度之不同所产生的价格上的差异。一般在制定垂直价差时，常会先决定一个基准楼层，使基准楼层的单价等于该栋建筑的平均单价，然后再评估其他楼层与该基准楼层之间价格差异的程度，从而确定楼层别的相对价格，并使各楼层相对价格的总和等于零。例如一栋规划为5层的公寓建筑，除1楼因临路且有庭园而单独定价之外，假设2楼至顶楼的平均单价为每平方米5000元，并以3楼为主价楼层，经评估楼层差异，可决定相对价格，如果2楼相对于3楼每平方米减价100元，五楼相对于3楼每平方米减价150元，那么4楼相对于3楼则须每平方米加价250元，使2～5楼垂直价差之总和为零，或其平均价格等于基准价。通常楼层愈多，则最高价和最低价楼层的价格差距愈大。
（4）决定水平价差。
决定了垂直价差之后，接下来要着手确定“水平价差”。水平价差是指同一楼层各户之间的价格差异。通常是依据各楼层的平均垂直价格，评估同一楼层之间朝向、采光、私密性、格局等因素之优劣程度，定出同层平面中各户的单价，但同一楼层各户单价之平均值与原定平均单价相符。若为直筒式建筑，由于每层的平面规划均相同，因此仅确定一个水平差价，即可适用于各层；若是平面格局复杂，例如高度退缩式建筑，或每层之户数不相同，则就每种不同之平面格局确定水准价差。
（5）调整价格偏差。
经过了上面所述的各个步骤，我们已可逐步制定出各户型的平均单价，但还需检核整体的平均单价是否与原先预定的相符。这时，我们可将各户的面积乘以各户的单价，得出楼盘全部的可销售金额，将此可销售金额除以全部可销售面积（各户可销售面积之和），即得出所确定的平均单价。由于各户的面积大小不一，因此所得出的平均单价可能不等于原先所预定的平均