产泡沫迟早也会破灭。但是，为什么房价到现在为止还是一路上扬？纵使在2009年年底，国务院在短短的20多天内相继出台了一系列的调控房地产业的政策，却依旧被房地产商嘲笑为“扯淡的政策，只会越调越涨”。
出于对读者的负责，我必须承认，包括经济学家、财经作家、分析师在内的所有靠经济分析和评论吃饭的人，最不擅长做的事情就是作预测。
记得我在《第一财经日报》2007年6月26日的专栏上，这样描述我对经济预测的理解：“经济分析者只能告诉民众过去和现在经济之所以这样运行的原因，只能告诉民众未来经济为何会向上或者向下的原因，而不能明确地告诉民众一定会向上或者向下。”
因此，接下来我只打算从中国房地产泡沫畸高的原因着手，来分析房地产泡沫要破灭必须具备的必要条件。通过前面几章的分析，我们已经知道导致中国高房价产生的根源在于政府炒地、游资炒房以及强大的有效需求。
我们先来看看政府炒地的问题。虽然2009年的中央经济工作会议对楼市并未过多提及，但是从12月9日取消营业税优惠、14日颁布“国四条”、17日规定土地收首付款50%到23日加强处置闲置土地，中央一系列调控措施的密集出台显示了中央调控房价的决心是坚定的。然而，这一系列和土地相关的调控政策却被任志强“房价将在此轮调控中再次上涨”的貌似不和谐的言论唱衰，严重打击了买房者的信心。因为过去几年，任志强对房价的看法准确率比唱衰派略高。
经过对中央政府在2009年年底出台的这一系列新政的分析之后，我们对这次调控将可能再次夭折的担忧日益增加。从已出台的政策来看，其中涉及土地的有多项，但都未触及中央和地方财政制度的本质问题，地方政府对炒地收入的过度依赖才是地价暴涨的最根本原因。
只要已经出台的，或者即将出台的有关土地政策不能解决中央与地方的财权和事权的划分问题，不能解决部委政策对地方政府和人大的约束问题，那么就无法从根本上解决土地的利用、出让方式和价高者得模式中的所有问题。近期“地王”频现，这似乎表明了中央政府无力对地方政府实施有力的约束。
因此，我们可以得出房地产泡沫破灭第一定理：当中央政府开始启动财政制度改革，并试图通过此改革来提高地方政府非土地财政收入的比重的时候，房地产价格才具备持续下行的可能。
接下来，我们来分析支撑房地产泡沫的资金链条件：极度宽松的货币环境。严格来说，过去的十多年，中国的货币政策虽然一直强调“适度宽松”这个概念，但从货币供给的实际情况来看，至少有2\/3的时间，中国的货币政策都是处于宽松或者极度宽松的状态。
而造成这一问题的根源则是固定资产投资占国内生产总值比畸高。为了保证年年保持8%以上的增长率，不惜以银行信贷支撑增长是每次危机时政府不得不采取的策略。2009年就是最好的例证。而在2009年货币加速扩张的一年时间里，伴随着房地产业的疯狂，无论是在央行行长周小川的发言中，还是在温家宝总理的讲话中，我们都很难捕捉到接下来两年货币政策会转向从紧的迹象。因此，我们可以判断，未来一两年时间内，天量信贷的格局或许还将继续--只要不逆中央的信贷政策而行。
由此，我们可以得出房地产泡沫破灭第二定理：当过度依赖投资的增长模式真正开始发生转变，货币政策进入较为紧缩的周期，且银行系统开始与房地产业划清界限的时候，房地产泡沫也就具备了破灭的资金链基础。
最后我们试着从有效需求的角度导出第三定理。本书所指的房地产业有效需求，我将其定义为住房的真实需求和投机需求，这两大需求是导致房价暴涨的最主要需求面因素。由于我国正处于城市化进程的中间阶段，大量农村人口流入城市工作和生活是难以掩盖的事实，因此住房的真实需求依然庞大。但当房价收入比达到10倍以上的时候，纵使真实需求存在着巨大的刚性，也已经不足以继续支撑中国房地产泡沫的膨胀。接下来，就只能主要依靠投机需求支撑。
实际上，中国的房地产买卖早就已经变成了一个击鼓传花的游戏。所以，当接到最后一棒的投机者，在寻找下一个从他手上“接货”的人而未成功之际，也就意味着房地产泡沫膨胀进入了最后的疯狂阶段。
据此，本书得出房地产泡沫破灭第三定理：当炒房者找不到下一个买家，并且在此时房价也进入到了涨势最为凌厉的阶段，那么，击鼓传花的游戏行将结束，房地产泡沫也就进入了破灭的阶段。
行文至此，通过对中国房地产泡沫产生根源的梳理，得出了房地产泡沫破灭的三大定理。虽然这三大定理不能为广大读者作出泡沫将在何时破灭的准确预测，但却能使读者在每天收看与房地产业有关的新闻的时候，能大致看清未来的脉络。而在某天清晨，当你打开新浪、网易的首页时，如果映入你眼帘的是中国财政体制将进行大变革，或者是银行系统将严格