2003年，新一届中国政府一成立，便面临一场严峻的考验。非典型性肺炎【以下简称“非典”】犹如一场突如其来的风暴肆虐整个中国，中国政府以高度负责的态度和科学有效的措施，控制住了“非典”的蔓延，但当时的中国经济却遭遇严峻挑战，经济是否会下滑顿时成为各方关注的焦点。
于是，在“非典”后以促进经济增长为“第一要务”的宗旨，以及房地产开发商联合反对宏观调控的共同作用下，由建设部起草的国务院18号文件逆转了旨在调控房地产投资过热的央行121号文件。到了2004年，中国悄悄地开启了后来震撼全球的房价连年大幅上涨的火暴局面。
2003年是中国房地产市场发展至为关键的一年。房改释放了大量的市场需求，拉动房地产投资迅猛发展。但是，不少地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题。还有部分地区因商业银行放松信贷条件，导致房地产投资出现过热倾向。
基于这一严肃判断，央行于2003年6月13日发布了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》【121号文件】，对商业银行的开发商贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等七个方面作了规范。
然而，由于认识上的局限性，当时的决策部门没有做到总揽全局，全面把握房地产业的问题。在遭到来自房地产开发商的激烈抗议之后，2003年8月12日颁发了由当时的建设部起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》【18号文】，时任建设部部长的汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期内我国房地产市场发展的纲领性文件”。
基于一个全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。这一文件在房地产开发商当中引起了一片欢呼，他们称“中国房地产业将迎来新的春天”。
更让房地产开发商们振奋的是18号文把经济适用房由“住房供应主体”修改成了“具有保障性质的政策性商品住房”。自此，经济适用房在大中城市基本消失，开发商基本上掌握了城镇房地产业的全部供给，几乎全部的城镇居民被迫直接面对由房地产开发商主导的房地产行业。此后不久，房地产业暴利与大多数人买不起房就开始成为频频困扰中国最广大公众人群甚至中央领导的大事。
2006年5月17日，国务院发布《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》【简称“国六条”】，再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。
面对汹涌骇人的房价涨势，直到在2007年3月5日的《政府工作报告》中，政策才开始淡化房地产业是“支柱产业”的提法，在由房地产开发商构成房地产业主体的情况下，国务院强调“必须促进房地产业持续健康发展”。但在平衡市场供求的思路上，中央调控房地产业还是单方面依靠强化住房供给管理：一方面要求开发商调整住宅户型结构，增加小户型住房供给；另一方面，提出增加以廉租房为主体的，包括经济适用房、限价房、小户型普通商品房等在内的住房供给。
虽然廉租房和经济适用房是满足住房需求、平抑房价的重要手段，但是由于受到地方政府和房地产开发商的抵制，该住房建设投资所占比例一直微不足道。相对而言，调整住房户型结构、增加供给以控制房价，一直是当时建设部的核心政策，但这项政策缺乏经济理论基础的支持。它忽略了土地价格变动对房价变动的决定作用。仅靠扩大不同户型住房的供给，甚至是靠扩大高地价基础的住房供给，根本不能平抑房价，更不能限制已经失控的房地产投机活动。
直到2007年9月27日，央行与银监会联合下发《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》【359号文】，12月11日又下发了《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》【452号文】，在高烧不退的全国房地产市场中，从开发到消费过程的投机热，由此才开始出现逆转的迹象。根据央行和银监会的精神，各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策，严格对个人住房贷款、房地产开发贷款的管理，规范土地储备贷款管理。这个文件的执行，立刻引发了许多城市大面积的“退房潮”，导致包括北京、深圳等大城市在内的房地产业中介大量关闭门店，成为全国楼市投机大降温的重要信号。